Vecné bremeno: Ako sa vysporiadať s finančnými nákladmi

Vecné bremeno: Ako sa vysporiadať s finančnými nákladmi

Vecné bremená obmedzujú vlastnícke práva v prospech inej osoby – typickým príkladom je napríklad právo cesty alebo doživotného užívania domu. V tomto článku si vysvetlíme, čo vecné bremeno znamená, uvedieme príklady, s ktorými sa môžete stretnúť pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti, a pozrieme sa aj na možné náklady, ktoré môže znášať vlastník nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom.

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno je právny inštitút, ktorý umožňuje oprávnenej osobe využívať určitú časť úžitkovej hodnoty cudzej veci. Znamená to, že obmedzuje vlastníka tejto veci v prospech niekoho iného – ukladá mu povinnosť niečo konať, strpieť alebo sa niečoho zdržať. Jednoducho povedané: ide o pravidlo, podľa ktorého niekto môže používať cudziu vec (často pozemok alebo dom), aj keď mu nepatrí.

Zákon rozoznáva dva druhy vecných bremien: služobnosti a reálne bremená.

• Služobnosť je najbežnejším typom vecného bremena a spočíva v tom, že vlastník zaťaženej veci musí niečo strpieť alebo sa niečoho zdržať – napríklad umožniť susedovi priechod cez pozemok.
• Reálne bremeno so sebou nesie povinnosť aktívne niečo konať – napríklad pravidelne poskytovať plnenie oprávnenej osobe (službu, naturálie a pod.).

Príkladom vecného bremena môže byť tzv. právo nevyhnutnej cesty. Ak vlastníte pozemok, cez ktorý vedie jediná prístupová trasa k susedovmu domu, potrebuje váš sused mať právo po ňom chodiť alebo jazdiť, aby sa domov vôbec dostal. Práve také oprávnenie predstavuje vecné bremeno.

Možno vás napadne otázka, čo z toho budete mať vy, keď susedovi umožníte využívať svoj pozemok. Odpoveď vás zrejme nepoteší – vecné bremeno pre vás nepredstavuje žiadnu výhodu, skôr naopak. Ide o právne obmedzenie, ktoré vám môže skomplikovať nakladanie s vašim majetkom. Nemôžete ho napríklad voľne oplotiť alebo predať bez toho, aby ste o vecnom bremene informovali kupujúceho.

Ako zistiť vecné bremeno?

Vecné bremeno je možné jednoducho zistiť nahliadnutím do katastra nehnuteľností, napríklad cez web kataster.vugk.sk. Na zistenie podrobností (napríklad čo presne oprávnená osoba smie), je však potrebné nahliadnuť do zmluvy alebo rozhodnutia, na základe ktorého bolo bremeno zapísané – tieto dokumenty možno získať na príslušnom katastrálnom úrade.

Príklady vecných bremien

Vecné bremeno užívania

Vecné bremeno užívania (osobná služobnosť užívania) umožňuje konkrétnej osobe užívať cudziu nehnuteľnosť alebo jej časť pre svoje potreby a potreby svojej domácnosti. Nejde teda len o to, že vlastník musí napríklad strpieť priechod cez svoj pozemok – v tomto prípade má oprávnená osoba právo nehnuteľnosť aktívne a pravidelne využívať, ako by jej patrila. Laicky sa tento typ bremena často označuje ako „vecné bremeno bytu“ alebo „vecné bremeno domu“.

V praxi sa vecné bremeno užívania často zriaďuje napríklad vtedy, keď rodičia prevádzajú dom alebo byt na deti, ale chcú mať istotu, že v ňom budú môcť doživotne bývať. Deti sa stanú vlastníkmi, ale rodičia majú právo nehnuteľnosť ďalej užívať. Toto právo je neprevoditeľné a viaže sa ku konkrétnym osobám – rodičia tak nemôžu nehnuteľnosť prenajať ani svoje právo užívania prenechať inej osobe.

Prevod nehnuteľnosti na deti vecným bremenom dožitia môže hrať úlohu aj v prípade, že rodičom v budúcnosti vzniknú dlhy. Ak už nie sú vlastníkmi, veritelia spravidla nemôžu nehnuteľnosť postihnúť – právo užívania totiž nie je majetkom, ktorý by bolo možné zabaviť. Výnimkou by bol účelový prevod vykonaný v čase, keď už rodičia vedeli o svojich finančných problémoch.

Pod osobnú služobnosť užívania patrí tiež vecné bremeno spoluužívania, ktoré oprávňuje osobu užívať určitú časť cudzej nehnuteľnosti – napríklad byt alebo konkrétne miestnosti – spoločne s vlastníkom alebo inými osobami. Termín „spoluužívanie“ sa používa najmä vtedy, keď oprávnený nemá výhradné právo užívania, ale zdieľa priestor s niekým ďalším. Právne ide stále o vecné bremeno užívania, iba s obmedzenejším rozsahom.

Náklady spojené s vecným bremenom užívania

Vecné bremeno užívania zaniká až smrťou oprávnenej osoby, alebo vtedy, keď sa svojho práva platne vzdá. Nedá sa teda zrušiť iba predajom nehnuteľnosti – aj keď sa dom či byt predá, nový vlastník musí bremeno rešpektovať.

Nehnuteľnosti zaťažené vecným bremenom užívania sa preto horšie predávajú a obvykle majú nižšiu trhovú cenu. Vlastník navyše nemôže nehnuteľnosť prenajať, pretože ju sám nemôže slobodne užívať – ​​nepriamo tak prichádza o peniaze. Vecné bremeno používania ale môže pre vlastníka znamenať aj priame náklady, aj keď to na prvý pohľad nemusí byť zrejmé.

Bežné výdavky spojené s užívaním nehnuteľnosti, ako je elektrina, voda, plyn, odvoz odpadu a pod., obvykle hradí oprávnená osoba. Pokiaľ však nie je v zmluve o zriadení vecného bremena výslovne upravené rozdelenie nákladov, môžu niektoré výdavky zostať na vlastníkovi – napríklad daň z nehnuteľných vecí alebo náklady na väčšie opravy.

Vzhľadom k tomu, že vlastník je zo zákona zodpovedný za technický stav nehnuteľnosti, platí, že pokiaľ je potrebná napríklad rekonštrukcia strechy, oprava statiky alebo výmena okien, znáša tieto náklady práve on – a to aj v prípade, že sám v nehnuteľnosti nebýva, pokiaľ nie je v zmluve dohodnuté inak.

Na čo si dať pozor

Ako teda k vecnému bremenu užívania pristupovať, aby vás ako vlastníka nehnuteľnosti nedostalo do problémov?

Základom je precízna zmluva, ktorá definuje čo najpresnejšie rozsah používania (ktoré miestnosti, záhrada, pivnica, parkovanie…), povinnosti oprávnenej osoby a prípadné obmedzenia práva – napríklad časová. Vecné bremeno možno tiež zriadiť ako odplatné, čo znamená, že oprávnená osoba môže vlastníkovi platiť dohodnutú sumu. Táto odplata potom môže pokryť aspoň časť nákladov, ktoré by inak zostali na vlastníkovi.

Ak už je zmluva podpísaná a viete, že nie je ideálna, nezostáva nič iné, len pracovať s tým, čo máte – a pripraviť sa múdro a s predstihom. Oplatí sa vytvoriť si finančnú rezervu na nečakané výdavky. Odporúča sa ročne odkladať aspoň 1–2 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Zároveň si starostlivo zaznamenávajte všetky náklady spojené s nehnuteľnosťou a všetku komunikáciu. Pokiaľ by niekedy došlo k sporu, môžu tieto podklady poslúžiť ako dôkazný materiál.

Ale čo keď zmluva nie je vo váš prospech, nemáte finančnú rezervu, a navyše je potrebná akútna oprava strechy alebo okien?

Jednou z možností je pokúsiť sa o dohodu. Aj keď na to nemáte právny nárok, môžete skúsiť osloviť oprávnenú osobu a opýtať sa, či nechce na opravu prispieť – aspoň symbolicky. Pokiaľ máte dobré vzťahy, môže takáto dohoda prekvapivo dobre fungovať.

V opačnom prípade skúste získať potrebné financie bez zbytočného dlhu. Jednou z možností je dočasný výkup vozidla. Peniaze získate do 24 hodín a sami sa rozhodnete, či vozidlo budete ďalej používať, alebo ho necháte zaparkované v zabezpečenom priestore poskytovateľa. Ide o praktický spôsob, ako preklenúť obdobie zvýšených výdavkov bez toho, aby ste museli siahať po klasickej pôžičke alebo predaji nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom.

Vecné bremeno zriaďovania a prevádzkovania vedenia

Vecné bremeno zriaďovania a prevádzkovania vedenia, v zákone označované ako služobnosť vedenia, umožňuje oprávnenej osobe – najčastejšie energetickej spoločnosti, vodárne a pod. – umiestniť, udržiavať a opravovať elektrické alebo inžinierske siete na cudzom pozemku. Vlastník tohto pozemku tak musí strpieť, že cez neho vedie technické zariadenie, a zároveň umožniť k nemu prístup.

Tento typ vecného bremena môže vzniknúť na základe zmluvy medzi vlastníkom pozemku a prevádzkovateľom siete, čo je najbežnejší spôsob, zo zákona, alebo môže byť uložené rozhodnutím stavebného úradu, ak je to vo verejnom záujme.

Náklady spojené s vecným bremenom zriaďovania a prevádzkovania vedenia

Bremeno zriaďovania a prevádzkovania vedenia pre vlastníka nehnuteľnosti môže znamenať určité nevýhody a nepriame náklady. Najzásadnejší je fakt, že na dotknuté časti pozemku často nemožno stavať alebo ju využívať určitým spôsobom – napríklad nie je možné sadiť stromy – kvôli ochrannému pásmu vedenia.

Tieto obmedzenia môžu znížiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti, pretože kupujúci obvykle zohľadňujú fakt, že časť pozemku nemožno plne využiť, a vnímajú s tým spojené riziká do budúcnosti.

Problém nastáva aj vtedy, keď vlastník potrebuje vedenie na pozemku posunúť – napríklad kvôli výstavbe nových objektov alebo rekonštrukcii. Všetky náklady za preložku idú totiž na jeho účet, a často nejde o malú čiastku.

Pre predstavu, preložka prvkov elektrickej distribučnej sústavy obvykle vychádza na tisícky eur. Výnimkou je situácia, kedy sa stavba nachádza v zastavanom území a stavebný úrad formálne rozhodne o jej odstránení – napríklad ak je dom v havarijnom stave, neobývateľný alebo ohrozuje okolie. V takom prípade náklady na preložku zariadenia nízkeho napätia hradí prevádzkovateľ distribučnej sústavy.

Na čo si dať pozor

Pri kúpe nového pozemku si starostlivo overte, či je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom vedenia – a čo presne z neho vyplýva. Nechajte si od prevádzkovateľa vystaviť vyjadrenie k existencii sietí. To ukáže, kadiaľ presne vedenie vedie a aké obmedzenia s tým súvisia. Pokiaľ plánujete stavbu alebo rekonštrukciu, kontaktujte distribútora čo najskôr, aby ste sa vyhli neskorším problémom a zdržaniu.

Vecné bremeno chôdze a jazdy

Termín „vecné bremeno chôdze a jazdy“ sa v praxi bežne používa na označenie práva prechádzať a prechádzať cez cudzí pozemok. Slovenský Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) tento typ práva označuje všeobecným pojmom vecné bremeno, pričom konkrétny obsah bremena – napríklad právo chôdze, jazdy alebo priechodu so zvieratami – sa určuje dohodou medzi zmluvnými stranami. Zákon neobsahuje výslovné pomenovania ako „služobnosť cesty“ či „služobnosť chodníka“, tieto pojmy sa však môžu objavovať v zmluvách a znaleckej praxi ako opisné označenie konkrétnych práv.

Náklady spojené s vecným bremenom chôdze a jazdy

Vecné bremeno chôdze a jazdy našťastie obvykle neprináša mnoho skrytých nákladov. Rovnako ako u iných vecných bremien ale môže dôjsť ku zníženie hodnoty pozemku, Pretože kupujúci vnímajú obmedzenia užívania, nemožnosť pozemok oplotiť apod. Na druhej strane zákon stanovuje, že cestu má udržiavať ten, kto ju používa. Vlastník pozemku ju teda nemusí opravovať, čistiť ani udržiavať – ak sa v zmluve nedohodlo inak.

Ako zrušiť vecné bremeno?

Vecné bremeno možno zrušiť dohodou oboch strán alebo rozhodnutím súdu. Najčastejšie zaniká dohodou, smrťou oprávnenej osoby alebo vtedy, keď prestane dávať zmysel. V každom prípade je nutné zmenu oznámiť katastru nehnuteľností, aby bolo bremeno formálne vymazané.

Vecné bremená môžu výrazne ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti i možnosti jej využitia. Preto je dôležité poznať svoje práva a povinnosti – a počítať aj s prípadnými nákladmi. Ak sa kvôli týmto výdavkom dostanete do finančne náročnej situácie, riešením môže byť napríklad dočasný výkup vozidla. Získate financie bez zbytočného zadlženia a auto si môžete neskôr odkúpiť späť.