Daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2025: Kedy ju platíte a kedy ste oslobodení?

Daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2025: Kedy ju platíte a kedy ste oslobodení?

Plánujete predaj domu, bytu, pozemku alebo garáže a nie ste si istí, kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti? Nie vždy ju musí predávajúci skutočne odvádzať – záleží na tom, ako dlho nehnuteľnosť vlastnil, či v nej býval, alebo ako naloží s peniazmi z predaja. V tomto článku sa pozrieme na to, koľko je daň z predaja nehnuteľnosti, kedy ju musíte zaplatiť a kedy ste naopak od dane z príjmu oslobodení.

Kto platí daň z predaja nehnuteľnosti?

Chystáte sa predať dom, byt, garáž alebo napríklad pozemok? Potom by ste mali vedieť, že možno budete musieť odviesť daň – konkrétne daň z príjmu fyzických osôb, niekedy tiež nepresne označovanú ako daň z predaja nehnuteľnosti. Platíte ju vy ako predávajúci a týka sa situácií, keď na predaji zarobíte – teda keď predáte nehnuteľnosť za vyššiu cenu, než za akú ste ju nadobudli.

A koľko je daň z predaja nehnuteľnosti? Základná sadzba dane je 19 % pre zisk do výšky 41 445,46 €. Ak váš zisk túto hranicu presiahne, z časti nad limitom zaplatíte 25 %. Výška dane sa tak môže výrazne líšiť v závislosti od ceny nehnuteľnosti a vašich obstarávacích nákladov.

V prípade, že žiadny zisk nevznikne, daň vôbec platiť nemusíte. To môže nastať napríklad vtedy, keď nehnuteľnosť predáte za rovnakú alebo nižšiu cenu, než za akú ste ju nadobudli. Do nákladov navyše môžete započítať aj výdavky spojené s predajom, napríklad províziu realitnej kancelárii, právne služby alebo znalecký posudok. Uplatniť možno tiež preukázateľné investície do rekonštrukcie, ak zvýšili hodnotu nehnuteľnosti – typicky napríklad nové okná, oprava strechy alebo zateplenie.

Existujú však aj ďalšie prípady, keď sa neplatí daň z predaja nehnuteľnosti. Stačí splniť jednu z nasledujúcich zákonných podmienok:

• nehnuteľnosť vlastníte aspoň 5 rokov,
• nehnuteľnosť ste nadobudli dedením v priamom rade alebo od manžela/manželky a uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa,
• nehnuteľnosť ste vyradili z obchodného majetku a uplynulo aspoň 5 rokov od jej vyradenia,
• nehnuteľnosť ste nadobudli v rámci reštitúcie ako oprávnená osoba.

Ale pozor! Nie každý sa môže vyhnúť dani z predaja nehnuteľnosti. Výnimky sa týkajú iba fyzických osôb a nevzťahujú sa na nehnuteľnosti zaradené v obchodnom majetku. Ak bola nehnuteľnosť súčasťou obchodného majetku, príjem z jej predaja je zdaniteľný.

Oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti: Kedy platiť nemusíte?

Ako už bolo spomenuté, predávajúci môže byť od dane z príjmu fyzických osôb pri predaji nehnuteľnosti oslobodený, ak splní niektorú z podmienok uvedených v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (§ 9). Pozrime sa na situácie, keď sa neplatí daň z predaja nehnuteľnosti, podrobnejšie.

Časový test vlastníctva

Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť od dane oslobodený, ak predávajúci splní takzvaný časový test vlastníctva. Ten určuje, ako dlho musíte nehnuteľnosť vlastniť, aby ste pri jej predaji nemuseli platiť daň z príjmu.

Doba vlastníctva sa počíta od dňa, keď ste nadobudli nehnuteľnosť do vlastníctva (napr. deň vkladu do katastra), až do dňa jej predaja. Medzi týmito dvoma dátumami musí uplynúť aspoň 5 rokov, aby bol príjem od dane oslobodený.

Príklad: Pán Novák kúpil byt 15. februára 2021. Ten deň tiež podal návrh na vklad do katastra. V máji 2026 sa rozhodol byt predať a 1. júna 2026 podal návrh na vklad nového vlastníka. Medzi dátumom nadobudnutia a predaja však uplynulo len niečo málo cez 5 rokov, takže pán Novák musí z príjmu z predaja odviesť daň.

Daň z predaja nehnuteľnosti pri dedičstve: Čo platí pre časový test?

Špecifická situácia nastáva, ak ste nehnuteľnosť nadobudli ako dedičstvo. Daň z predaja nehnuteľnosti sa v tomto prípade neplatí – dedenie je totiž od dane z príjmu oslobodené. Ak sa neskôr rozhodnete nehnuteľnosť predať, môže sa vám do časového testu započítať aj doba, počas ktorej ju vlastnil pôvodný majiteľ.

Keď totiž zdedíte nehnuteľnosť od osoby v priamom príbuzenskom rade, napríklad od rodičov, starých rodičov, detí alebo vnúčat, alebo medzi manželmi, započítava sa do časového testu vlastníctva aj doba, počas ktorej ju mal vo vlastníctve poručiteľ. V praxi to znamená, že ak zdedíte byt po babičke, ktorá ho vlastnila 12 rokov, môžete ho obratom predať a daň z príjmu platiť nebudete.

Úplne inak to funguje, ak nehnuteľnosť zdedíte po osobe mimo priameho príbuzenského radu alebo bez uzavretého manželstva – napríklad po partnerovi, s ktorým ste nežili v manželskom zväzku, alebo po známom. V takom prípade sa doba vlastníctva poručiteľa do časového testu nezapočítava a vy musíte dodržať celú lehotu sami. Ak ju nesplníte, daň z príjmu z predaja zaplatíte.

Pozor tiež na to, že niektoré zdedené nehnuteľnosti môžu byť zaťažené vecným bremenom – napríklad doživotným užívaním. Takéto obmedzenia môžu ovplyvniť nielen samotný predaj, ale aj výšku prípadného výnosu.

TIP: Vedeli ste, že zdediť môžete aj dlhy? Čo v takejto situácii robiť, sa dozviete v našom článku: „Dlhy po rodičoch a dedičstve“.

Daň z predaja darovanej nehnuteľnosti: Čo platí pre časový test?

Zatiaľ čo pri dedičstve v priamom rade sa do časového testu započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil zosnulý, pri darovaní sa táto doba neprenáša. Nezáleží na tom, od koho nehnuteľnosť získate – lehota pre oslobodenie od dane z príjmu sa začína počítať až odo dňa, keď ste sa stali jej vlastníkom. To znamená, že obdarovaný musí celý časový test splniť sám.

Časový test pri družstevných bytoch

Časový test sa nevzťahuje len na byty a domy v osobnom vlastníctve, ale aj na prevod členských práv a povinností k družstevnému bytu. Aj v tomto prípade môže byť príjem oslobodený od dane z príjmu, ak ste boli členom bytového družstva aspoň 5 rokov.

Bydlisko v nehnuteľnosti aspoň 2 roky pred predajom

Oslobodení od dane z predaja nehnutenosti ste aj v prípade, že ste v nej aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom skutočne bývali. Medzi vaším odchodom z nehnuteľnosti a jej predajom nesmie uplynúť dlhšia doba – akceptovateľné je napríklad dočasné vypratanie bytu kvôli predaju alebo menším úpravám.

Pre účely oslobodenia od dane z príjmu nie je nutné mať v byte evidovaný trvalý pobyt. Rozhodujúce je, či ste nehnuteľnosť reálne užívali ako svoj domov. To možno preukázať napríklad zmluvami o dodávkach energií, dokladmi o ich úhrade, doručovaním pošty, prípadne čestným vyhlásením svedkov (napr. susedov).

Naopak, ak ste nehnuteľnosť prenajímali alebo ju využívali na podnikanie, príjem z jej predaja bude zdanený.

Použitie výnosu z predaja na vlastné bývanie

Ak nespĺňate časový test ani podmienku dvojročného bývania, stále môžete byť oslobodení od dane – ak preukázateľne použijete výnos z predaja na zabezpečenie vlastnej bytovej potreby.

Podľa § 9 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov sa za vlastnú bytovú potrebu považuje napríklad:

• kúpa bytu alebo domu,
• výstavba nehnuteľnosti na bývanie,
• úhrada úveru použitého na bytové účely (napr. hypotéky),
• rekonštrukcia či modernizácia nehnuteľnosti určená na trvalé bývanie.

Aby ste mohli uplatniť oslobodenie, musíte použiť prostriedky z predaja najneskôr do konca kalendárneho roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste príjem z predaja dosiahli. Príklad: Ak ste nehnuteľnosť predali v roku 2024, máte čas na využitie výnosu do 31. 12. 2025. Výdavky je možné vynaložiť aj skôr – najskôr však v roku predchádzajúcom predaju.

Veľmi dôležité je oznámiť tento zámer miestne príslušnému daňovému úradu, a to najneskôr v lehote na podanie daňového priznania za rok, v ktorom ste nehnuteľnosť predali. Inak vám oslobodenie nemusí byť uznané.

TIP: Ak potrebujete financie na zálohy alebo iné výdavky spojené s novým bývaním ešte predtým, než obdržíte peniaze z predaja nehnuteľnosti, môžete zvážiť dočasný výkup vozidla. Vďaka tomu, že nejde o pôžičku, sa vyhnete zložitej byrokracii a nevzniká vám žiadny nový dlh ani záznam v registri.

DPH pri predaji nehnuteľnosti

Povinnosť odviesť daň z pridanej hodnoty (DPH) sa týka iba platcov DPH. Výnimku môže predstavovať tzv. skrytá ekonomická činnosť – napríklad opakovaný predaj nehnuteľností za účelom zisku. V takom prípade vás daňový úrad môže spätne registrovať ako platcu DPH a požadovať doplatenie dane.

Viac informácií nájdete na oficiálnej stránke Finančnej správy Slovenskej republiky: https://www.financnasprava.sk/

Daň z nehnuteľností

Daň z nehnuteľností platí vlastník nehnuteľnosti obci, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza – ide o daň z pozemkov, stavieb a bytov. Po predaji nehnuteľnosti sa táto povinnosť prenáša na nového vlastníka, ktorý musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností príslušnej obci (spravidla do 31. januára nasledujúceho roka po nadobudnutí vlastníctva). Predávajúci odhlásenie podávať nemusí – obec si zmenu vlastníctva overí cez kataster.

TIP: Peniaze z predaja nehnuteľnosti obvykle pokryjú všetky náklady, vrátane prípadnej dane. Ak však riešite rýchly predaj pod trhovou cenou, čakáte na vyplatenie kúpnej ceny, alebo ste už časť výnosu použili, môže sa hodiť krátkodobá finančná rezerva. V takých prípadoch zvážte napríklad dočasný výkup vozidla – auto môžete ďalej používať a zároveň získate okamžitú hotovosť.

Teraz už viete, kedy sa neplatí daň z predaja nehnuteľnosti – napríklad ak splníte časový test, ak ste v nehnuteľnosti aspoň dva roky bývali alebo ak použijete výnos na kúpu či rekonštrukciu nového bývania. Ak sa vás predaj týka, oplatí sa podmienky dôkladne poznať – môžu vám ušetriť tisíce eur aj zbytočné komplikácie.